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女童坠亡案 房东与房屋中介法律责任如何界定

《人民法院报》报道了一个“1岁女童坠亡父母向房东中介索赔54万,法院判父母担责九成”的案件。该案法院审理的细致,判决房东与中介各自承担5%的赔偿责任也有充分论述,但仍然有商榷余地。

 

案情如下:房东胡某有一套位于武汉江夏区某小区的房子,在4层。经被告某房地产公司居间,原告刘某、曾某夫妇与胡某签订了《房屋租赁合同》。2018119日,原告女儿由其奶奶看护时,从房屋阳台坠落至大街死亡。原告遂将房东胡某和房屋中介告上法庭,索赔各项损失的70%共计54余万元。

 

原告称,当其13个月大的女儿在阳台玩耍的时候,不慎打开了阳台下方的玻璃窗,因阳台护栏钢管腐蚀,受力之后发生断裂导致从四楼摔下。房屋阳台栏杆严重腐蚀,未达到栏杆承重的国家标准,尽管阳台下方有防护窗,但该窗户并未完全封死,可以来回拖动,安全锁距离地面的高度不够,未考虑到小孩在阳台上玩耍可能会碰触到玻璃窗的可能性。二被告均未第一时间对房屋存在的安全隐患进行说明或提示,对其女儿坠楼身亡的结果要负主要责任。

 

被告胡某辩称,原告一家人入住房屋时阳台完好无损,事故发生处的阳台下方除护栏外另有安全防护窗,防护窗设置有月牙锁,需先开锁后才能推动窗户。该防护窗房屋交付给原告使用时一直处于关闭锁定状态,且事故发生后月牙锁仍能正常使用。原告未履行监护义务,是导致女童坠楼的根本原因。

 

被告某房地产公司辩称,事故在入住房屋后接近十个月才发生,在租赁期间,原告并未向居间方被告提出房屋存在安全隐患。

 

法院对事发房屋进行了勘验,发现房屋阳台下半部分外围安装有护栏,内侧安装有玻璃窗。护栏有明显的锈蚀痕迹,已丧失安全防护功能。内侧玻璃窗可左右拖动且开关顺畅,玻璃窗设置有月牙锁,开关功能正常。法院认为,事发地点的阳台外围护栏有明显的锈蚀痕迹,应为长时间形成,已丧失安全防护功能。原告明知阳台内侧玻璃窗可以打开,未采取任何强化安全防护的措施,亦未向二被告提出加强安全防护的需求,系放任危险的存在。二原告未履行监护义务及安全注意义务系主要原因,应对事故的发生负主要责任。

 

被告胡某作为房屋所有人,应对房屋尽到安全保障和管理义务,其既未向二原告提示房屋存在安全隐患,又未积极修缮房屋排除隐患,对事故的发生应承担相应的责任。被告某房地产公司为被告胡某与二原告房屋租赁行为的居间方,从中收取中介费用,获取利益,且其接受被告胡某委托负责房屋租赁前期准备及房屋使用权的交付,应向二原告提示安全注意事项。综合考虑本案实际情况,江夏法院酌定二原告自行承担90%的损失,被告胡某承担5%的赔偿责任,被告某房地产公司承担5%的赔偿责任。一审宣判后原告不服提起上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

 

按,本案中小孩子玩耍时,不慎跌楼,主要是监护人自己的责任。监护不力,导致小孩处于危险之中。而房东对于房屋设施有安全保障责任。现在房屋栏杆锈蚀,容易断裂,未尽到安全义务,且与死亡有因果关系,故房东有一定的过错责任。房东的过错责任,赔偿比例多少为合适?可以进一步考虑栏杆的自然损耗与栏杆的锈蚀程度,责任与锈蚀程度成正比,如此较公平。另一方面,中介有无责任?窃以为,中介服务主要是居间介绍,除非有重大过失,譬如中介提供的是危房、违章建筑等,要承担相应责任。否则,中介对于房屋内的设施安全是没有安全保障责任的,因为那是房东的责任,中介因一般过失未发现房屋隐患,亦是无责任。

 

建议,以后租房的时候,双方对可能发生的常见租赁事故风险,譬如阳台窗户的安全、煤气、浴室的加热器等予以特别条款约定为宜。这样既事先预防风险,又便于事后解决纠纷。

 

 

 



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