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烂尾楼的暂停还贷,是否行使不安抗辩权?

今年,房地产行业屡屡爆雷,多地出现烂尾楼。面对烂尾楼,不少业主冒着征信风险,暂时停止还贷。因为业主担心,如果继续还贷,烂尾楼还造不起,会房钱两空。不如止损,以观其变。

 

在法律上,业主的暂不还贷,是否可以视为行使不安抗辩权?业主真的是对烂尾楼不安,而中止了贷款合同。只是业主不安抗辩的对象,是把银行与开发商视为一体了,要求银行也要共同承当风险,而不是全身而退。

 

商品房预售制度的设计,对消费者不公平。其一、预售制度,有利于开发商。还是楼花就可以出售,提前融资,而烂尾的风险,却要消费者承担,其二、预售制度,有利于银行。根据合同,银行是稳赚不赔。放贷后,即使烂尾楼,也可以向消费者追索。其三、预售制度,不利于消费者,房屋还没造好,就要消费者出全款,是不公平的买卖合同。

 

由此可见,整个交易模式中,消费者最弱势,只能签着不公平的格式合同冒险去履行。直到,最高法院看不过去,出面来纠正。最高法院通过案例确定,烂尾楼的买房合同、贷款合同可以通通解除,购房者剩余贷款无须还,银行也要承担风险。

 

见最高人民法院(2019)最高法民再245号民事判决,裁判要点:

 

1、因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。

2、案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。

 

根据上述案件可知,对于烂尾楼,购房者可以解除买卖合同、贷款合同,剩余的贷款无须再还。进一步推论,如果购房者不解除买卖合同、借款合同,亦可以行使不安抗辩权,对于银行的贷款可以暂时不还,即银行要求购房者无条件还款的格式条款无效。换言之,对于烂尾楼的风险,银行也要分担一点,而不是消费者独自承担。

 



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