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武汉首例居住权案:二手房买卖不确定性大增

近日,武汉出现首例居住权执行案件。案情是:李先生与许女士结婚,婚后未生育子女。许女士立下遗嘱,将房屋(婚前财产)赠与其弟,李先生再婚之前仍可居住。后许女士病逝。许先生与妻弟为该房对簿公堂。2016年11月,洪山区法院判决该房屋归许先生所有,李先生拥有房屋的居住使用权。 今年,李先生发现妻弟将房子挂网上出售,遂去法院申请强制执行居住权。法院作出裁定,将该房屋居住权登记在李先生名下。房屋登记处收到法院的执行裁定书与协助执行通知,以及李先生的申请后,为李先生办理了居住权登记。

此案,是民法典今年1月1日施行以来的第一个实际案例。徐女士的遗嘱,与民法典的规定契合,也合情合理,把房屋给有血亲的弟弟,但给有婚姻关系的配偶使用,条件是配偶不能再婚,如果再婚就要搬出。如果配偶一直没有再婚的,可以住到其去世为止,届时居住权消灭,房屋可以由妻弟自由买卖。

民法典的相关规定是。第三百六十六条  居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。第三百六十七条  设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。
第三百六十八条  居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条  居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。第三百七十条  居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。第三百七十一条  以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

民法典虽然没有明文规定,设有居住权的房屋不得转让,但既已规定不得出租,举轻以明重,亦是不得转让。而且有人居住在里面,事实上也难以或没法转让。居住权制度,保障了居住人的权益,可以安心居住,也给房屋的交易造成了一个阻却因素,给交易造成不确定。以后,买卖房屋,都要事先去查询是否有居住权登记。但是,即使查询了没有居住权,在双方签订买卖合同后,卖方还是可以单方去设立居住权,以阻止房屋的过户。另一方面,虽然没有登记居住权,但有人实际居住的(就如本案法院判决有居住权)的,此时出售给第三人,也会给过户造成巨大的障碍,纠纷不可避免。居住权与房屋买卖的纠缠不休,实践中势必被恶意利用,二手房买卖又增加一个不确定的巨大风险。




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