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女记者采访半地下室被殴案:群租治理不力是根源

7月13日,上海长宁区天山路288弄的新泾镇海逸公寓小区,发生一起业主殴打女记者事件,引发社会关注。

一、缘起于半地下室群租
根据媒体报道,业主章某是该小区一个半地下室的产权人(面积101.03平方米,有产权证)。半地下室是毛坯房,除了基本的厨卫设施,没有装修。里面的床位是上下铺,上层储物、下层睡人。据张女士(章某配偶)介绍,半地下室居住2男7女共9人,包括2对夫妻。9人均为勤兴保洁公司人员。3年前,勤兴保洁的老板找到居委会,要为保洁工就近找房子住。公司表示,想长期为员工租住,最终张女士家以每月3000元整租的价格租给保洁公司。

按照《建筑设计防火规范》2.0.8 的规定,半地下室是指,房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/3,且小于等于1/2者。2.0.9 规定的地下室是指:房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/2者。民间对半地下室最简单的区分是,半地下室有窗户与阳光,地下室阴暗没有阳光。

二、出租不符合消防安全的半地下室是无效合同,亦违反地方规章
半地下室的租赁合同是否有效,要根据具体情况,区别对待。
(1)有效合同。半地下室的规划设计一般为“储藏空间”,用途不是住人的,也不适合人居住,但如果租客是对住宿要求不高,譬如早出晚归就睡睡觉的租客来说,尚可勉强容身。法律亦未规定半地下室不得出租,故此种情况下,合同可以认定有效,唯环境恶劣,租客可以随时以合同目的落空解除租赁关系。

(2)无效合同。主要是半地下室不符合消防规定、或是私自改造的危险建筑、违章建筑。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。

《上海市居住房屋租赁管理办法》第八条(禁止出租房屋的情形)规定:“出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求,并具备供水、供电等必要的生活条件。有下列情形之一的居住房屋,不得出租:(一)属于违法建筑的;(二)被鉴定为危险房屋的;(三)违反规定,改变房屋使用性质的;(四)法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。出租居住房屋,应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得分隔搭建后出租,不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的,不得出租供人员居住。”

本案中的半地下室,不符合消防安全要求。该地下室本有两个出口,一个是通往一楼楼梯的出口(已被水泥封堵),另一个是地下室通往地面的出入口。出租只有一个出口的半地下室,有悖公共政策,与出租危险建筑无异,故根据《民法典》的规定,应该认定违背公序良俗,为无效合同。

不仅如此,该半地下室还涉嫌群租。《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条(最低人均承租面积和居住人数限制)规定“出租居住房屋,每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外),且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。前款所称居住面积,是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。”根据该规定,一家人可以住在小房间里面,外人不可。本案中虽然租客人均面积超过10平方,但非家庭人员混杂在一个大房间中,亦可谓之群租。

三、监管失责是根源
这么一个无效的、群租的,尤其有火灾隐患的租赁关系,为何长期存在?在于相关部门的不作为。这些部门包括房管部门、居委会、消防部门、物业等。《上海市居住房屋租赁管理办法》第五条(管理部门)规定“市房屋行政管理部门是本市居住房屋租赁的行政主管部门。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内居住房屋租赁的具体监督管理工作,业务上受市房屋行政管理部门领导。公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记。工商行政、卫生、质量技监、食品药品监督、文广影视等行政管理部门负责查处利用租赁居住房屋进行无证无照经营的行为。本市税务、民政、人口计生、建设、规划等行政管理部门按照各自职责,协同实施本办法。”第二十八条(对物业服务企业的要求)规定“物业服务企业应当按照乡、镇人民政府或者街道办事处的要求,将居住物业管理区域内的房屋租赁情况,报送房屋所在地社区事务受理服务中心。物业服务企业发现租赁当事人、房地产经纪机构或者房地产经纪人员有违法违规行为的,应当及时予以劝阻、制止,并报告业主委员会或者有关部门。”

这么多保洁人员住在半地下室,物业、居委会安有不知?一旦利益关联,就不再严格遵守法律而已。另一方面,保洁人员工资低(工资才三千,有来自宜昌的),有个价廉的住处能解决实际问题。所以就抱着侥幸的心理,任由业主出租了。幸好没有发生火灾等事故,否则因小失大,后悔莫及。对外来务工的食宿安排,也是社会管理中的重要一环,既要尊重市场规律,又应尽力帮助解忧。

四、业主与记者的冲突,是深层矛盾的上浮。
在上述情况下,记者接到居民投诉,去采访报道,完全是行使正当的舆论监督权。但很遗憾,遭遇到一个不讲理的业主,殴打女记者以及推搡摄影师,侵犯记者的人身权利,也破坏了采访。最终长宁区公安分局通告“辱骂、殴打并损坏采访器材的章某某,因涉嫌寻衅滋事罪已被依法刑事拘留”。之所以没有定为“殴打他人”的治安违法行为,而是定性为“随意殴打他人”寻衅滋事等,估计主要还是社会影响恶劣。

业主对记者采访的野蛮态度,一方面是个人修养问题,另一方面或是法律意识的缺失。《民法典》第999条规定:“为公共利益实施新闻报道、舆论监督等行为的,可以合理使用民事主体的姓名、名称、肖像、个人信息等;使用不合理侵害民事主体人格权的,应当依法承担民事责任。”举重以明轻,为了公共利益,记者对涉嫌群租的半地下室摄影报道是应有之义,任何人不得无故阻挡。如果业主认为报道有误,亦应根据《民法典》第1028条“民事主体有证据证明报刊、网络等媒体报道的内容失实,侵害其名誉权的,有权请求该媒体及时采取更正或者删除等必要措施”之规定去交涉,而非以违法犯罪的方式去阻止采访。

综上,群租管理的失职是整个事件的核心。相关部门的失职,以及把半地下室出租给关联方人员,使得违法业主有“底气”,最终导致无辜的女记者受伤(事件中的最大牺牲者,代人受过)。而彼时围观者,无人出手施救,亦是寒心。事实上,社区建设,人人有责。每个部门都依法办事,每个人有公益心,才会把违法压下去,把善良激发出来。








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