财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道
借名买房,是指实际买房人借用他人名义买房,房屋登记在名义买房人名下,即名义借用。譬如,面对房屋限购政策,没有资格的人,借用有资格的购房人买房,此种常见。一般情况下,实际买房人与名义买房人,会签订委托购房合同,证明房屋由一方出资、所有,现在暂时登记在另一方名下,等到合适机会再过户。

由于双方约定的房屋所有,仅在内部有效,不能对抗第三人。故实际购房人的法律风险是,名义购房人可能处分该房屋,或者因为债务原因房屋被查封。名义购房人的法律后果是,名下多了一套房屋,使得购房资格受损,自己不能再买。

之所以出现以上法律风险,是因为我国的法律制度,债权与物权变动是相对分离的。委托买房的出资,是债权行为,而房屋登记是物权行为。光出资,未登记,只有债权行为,没有物权行为,房屋还没真正转移到实际购房人手中,在法律上还是属于名义购房人。类似的情况还有,譬如签订抵押合同,但未办抵押物登记,则抵押合同有效,但对抵押物无优先权,即有债权、无物权。近年来兴起的股权代持协议也是如此,名义股东一旦失控,实际股东颇难把控。这些都是名义借用合同的先天缺陷,风险不免。

再看南方都市报的“深圳夫妇借名买房,近千万房产被查封!自己却全然不知”报道,正是法律风险的爆发。此案中,深圳夫妇没有购房资格,就借用朋友公司的名义买房,出资900多万,买到房子,住了进去。不料,公司因欠债,房子被法院查封拍卖。深圳夫妇抗辩房子是他们的,但因未过户,不予认可。深圳夫妇只能向公司索赔,但公司已无钱,即使法院判决公司赔偿,亦是有名无实,面临房钱两空,损失巨大。是故,凡事有风险,对于借名买房,最关键的是名义人的人品,人品即财产。但由于本身规避购房行为,风险也是不能完全避免的,只能降低,故要慎重而为。

话题:



0

推荐

丁金坤

丁金坤

4686篇文章 3小时前更新

上海律师。浙江建德人。士之读书治学,盖将以脱心志于俗谛之桎梏,真理因得以发扬。负笈浙江林学院、华东政法学院。曾就职政府、法院,后做律师。本博客期以持平之论,匡法之得失。业务专于刑事辩护、海事海商、知识产权、涉外诉讼仲裁等。  email:ad1902@163.com

文章