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奥运冠军购房被违约案:获赔160万房屋增值款

近日,退役奥运冠军秦凯、何姿夫妇购房违约一案,二审尘埃落定。北京市第三中级人法院驳回了卖方的上诉,维持原判,即卖方需退还何姿70万元定金,并赔偿合理损失160万元。本案案情是,

20161月,何姿通过中介,与罗女士签订房屋买卖合同,并支付70万元定金,但涉案房屋没有房产证,无法过户。何姿将卖方罗女士起诉至法院,要求对方全额退还定金并赔偿合理损失467万余元。罗女士表示,在得知房产证无法办理后,她就第一时间告知了何姿,何姿有义务防止损失的扩大。一审法院认为,罗女士因自身原因未按约定时间取得涉案房屋房产证,导致何姿无法实现合同目的,构成违约,应当承担相应的违约责任,赔偿合理损失。在纠纷发生后,罗女士没有及时退还定金,但在办证出现障碍且房价明显上涨时,何姿也长时间未选择解除合同。综合全案情况,一审判决罗女士退还70万元订金并赔偿何姿160万元。二审认为,法律并没有关于主观上无过错即可免责的规定,即使罗女士主观上没有过错,但存在违约事实,就应承担相应责任。

 

这个案件判决,还是有标杆性。就是房屋合同签订后,因一方原因,未能交付房屋的,另一方要求赔偿的违约损失,包括房屋增值部分,而不仅仅是退回定金(或者双倍定金)。就如本案70万定金款是退回的本金,160万是购房损失,此损失主要是房屋增值部分的可得利益。同时考虑到,买方也有止损义务,对于买方造成的扩大的损失不予支持,故判决支持的是部分增值损失。法院的判决总体是合理、说理的。

 

房屋增值的损失计算,还是比较复杂,有争议的。房屋合同签约后,房价一直在变化,那么:其一、房屋增值的截止时间为何时?如果约定的交付期为增值截止点,过后又跌价呢?此时损失,如何取舍。建议司法解释确定合理期间为宜。其二、对于损失分担,双方有过错的,应该按比例计算。其三、评估是个大问题。司法实践中,有的根据周边地段网络报价来评估确定,但报价与实际成交价显然是不同的,甚至有价无市。还存在阴阳合同问题,即实际价钱与合同价钱不一致。总之,把房屋增值作为损失计算,要考虑多个因素,酌情处理。沪上流传一个案子,有个购房者看到房价上涨,就买了很多房子,然后拖延时间交付,又设计条款规定卖方在拖延期间不能解约,最后违约的买方大占便宜,空手套白狼,亦是抓住房屋增值问题也。

 



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