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长租公寓法律关系的“名”与“实”

近期,长租公寓经营公司多地爆雷。诸多亲朋好友亦来咨询,有的是房东,有的是房客。归纳他们的问题。房东问“是否有权收回房屋,止损”,可否“换锁”“断水断电”赶房客?(其中一个房东要求断电,电力公司不许)。房客问“已经交了租金,可否在租约内一直住下去?”,“如果房东来赶,该如何应付?可否正当防卫”。

 

不仅如此,房东与房客一直关注网络上法律见解,并找出有利于自己的法律观点。譬如,房东认为,房东与长租公司是租赁关系,长租公司与房客是转租关系,在租赁关系解除的情况下,转租失去合同基础,房东可以收回房屋,房客的损失可向长租公司追索。房客则认为,房东与长租公司是委托合同关系,长租公司是(间接)代理房东与房客签约,故房客的租赁合同约束房东,房客可以一直住满,房东的损失应向长租公司追索(意思是房客的钱已经交给长租公司,等于交给了房东)。

 

房东与房客各执一词,而处理纠纷的各地司法所、派出所则是大打太极,对法律关系不予表态,或对房东房客作出不同的表态,反正拖下去,拖到租期满了,也就没事了。

 

要解决以上问题,首先要清晰地辨别法律关系,其次还要清晰界定损失,长租公司骗的到底是谁的钱?

第一、    在法律关系上,存在问题。名为托管合同、委托合同,实际为租赁合同。何故?一个合同的关系,要看其权利与义务。长租公司每个月给房东交房租,而且转租,符合租赁合同的特征。反之,不符合委托合同的特征。假如是委托合同,则是房东委托长租公司出租,应是房东支付报酬给长租公司,何以是长租公司每月倒过来支付租金给房东呢?假如是委托合同,则长租公司是向房客代收,又何以高进低出,自己贴钱来做事呢?略一思考,并非委托合同。其之委托,就是授与转租权而已。

 

第二、    长租公司的套路贷,是个合同诈骗模式,诈骗的是房客的钱、还是房东的钱呢?这要具体分析。通常,房客住了一段时间,长租公司跑路了,还欠房东的钱。此时,长租公司诈骗所得部分是房客的钱(被赶后,剩余租期的租金),部分是房东房屋实际使用价值(房东被诈骗的房屋已被住但没有收到应有租金)。

 

譬如,长租公司向房东年租金6万租进(长租公司已支付给房东2万,尚欠4万)。以年租金4万租出(房客交了4万,已住半年)。此时(房客即交付房屋给房东),则房客损失2万,房东损失2万(实际出租半年,应收租金3万实收1万)。长租公司实际诈骗总额是4万(2万是得手的现款,还有2万是房屋实际使用价值)——以上是简单算法,其实给长租公寓房东的价格是虚高的,给房客的价格是虚低的,真正的损失还要按照实际市场价来(有差价),有的算了。

 

所以说,诈骗金额还挺复杂的,要分开计算。上述的案例,假如房客一直住下去,则房客没有损失,都是房东的损失了(6万)。假如房东在签约后就收房,则房东没啥损失,都是房客的损失了(4万)。这个损失的计算界线点,就是房东的实际收房日。

 

从上可知,房东是可以收房的,但要给房客合理的时间。对于被骗的损失,双方协商承担为宜。现实中,面对复杂的计算,加上维稳,各地办案机关拖着不办,不正面给出解决方案,原因就在此了。

 

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