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谁先违约?房屋增值计算的时间节点?:一起学区房买卖纠纷

在履行合同中,谁先违约的概念非常重要。通常,一方先违约了,对方就可以停止履行,作为合法的履行抗辩。当然,这个抗辩也不是绝对的,而是要符合比例原则的。即对先违约的抗辩行为是合理的、相应的。譬如对方只是轻微违约,价款差一点或期限过了一点,不影响本方义务履行的,则不能停止履行,以避免造成双方违约。如果对方是重大违约,或该违约,影响本方义务履行的,则本方可以停止履行。可见,履行中的判断与决定很重要。

 

广州中级法院微信号发布了一个学区房买卖生效案件,就涉及到谁先违约?如何抗辩问题。

 

该案案情是:2020年7月13日,杨某夫妻购买陈某位于越秀区淘金路的房屋。《房屋买卖合同》约定:成交价570万元;不能将该物业售予的,支付成交价10%的违约金。合同“备注:甲方承诺于2022年1月30日前迁出广州市某学校的学籍。”后杨某要求陈某配合协助其办理网签、按揭等手续,陈某拖延。陈某表示,涉案房屋学位其本人仍需使用,无法在合同约定期限内迁出且涉案房屋不再出售。2021年4月14日,陈某以杨某夫妻未付款为由主张解除合同,退回定金10万。杨某夫妻起诉要求赔偿,并对涉案房屋到2021年4月14日的增值价格进行评估,增值价格为 1823100元。

 

越秀区人民法院一审判决解除房屋买卖合同,判令陈某向杨某夫妻支付违约金57万元,中介费43500元、房屋增值损失341550元。法官表示,本案,乍一看似乎是买方违约,但查明案情后发现,买方未及时付款的原因是卖方迟迟不配合办理网签手续。买方仅支付了10万元定金,根据本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素,酌情房价溢价 50%作为可得利益损失。违约金具有损失填补功能,在违约金不足以弥补损失的情况下,卖方还应赔偿差价损失 341550元。

 

这个判决不错,有几个看点。

第一、最重要的判断谁先违约?因卖方不去配合办理网签,导致买方没法支付房款,所以是卖方先违约,此时买方不能履行付款义务,不是违约,而是客观上不能履行。而卖方作为违约方,是无权解除合同的,他所谓的解除合同是违法解除合同,不生效力,合同并没有被他解除,最终是被法院判决解除。

 

第二、违约损失的计算,主要是增值部分损失。考虑到卖方没有支付房款,只是支付定金,法院酌定损失为溢价的50%。该增值损失超过了违约金,故不足部分判令继续赔偿,即法院可以调整违约金到实际损失为止。

 

第三、增值部分的差价的起算时间。起点是签约时房价,那么终点呢?本案终点采用的对方违约日。

一种观点认为,起算的终点,应算到正常房屋交付日(过户日)房屋的市场价,因为合同的损失是可得利益损失,该可得利益是指到正常履约所得的利益。过了正常履约日后房屋的增值或贬值,就与本案没有关系了。实践中,正常交付日未必有准确约定,可以酌定一个合理日期。

还有一种观点认为,起算的终点,应算到房屋合同解除日为止,因为此时双方才正式结束合同关系。此时的差价才是实际的损失。此外还有其他的计算终点理论。

 

 

 



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