在履行合同中，谁先违约的概念非常重要。通常，一方先违约了，对方就可以停止履行，作为合法的履行抗辩。当然，这个抗辩也不是绝对的，而是要符合比例原则的。即对先违约的抗辩行为是合理的、相应的。譬如对方只是轻微违约，价款差一点或期限过了一点，不影响本方义务履行的，则不能停止履行，以避免造成双方违约。如果对方是重大违约，或该违约，影响本方义务履行的，则本方可以停止履行。可见，履行中的判断与决定很重要。

广州中级法院微信号发布了一个学区房买卖生效案件，就涉及到谁先违约?如何抗辩问题。

该案案情是：2020年7月13日，杨某夫妻购买陈某位于越秀区淘金路的房屋。《房屋买卖合同》约定：成交价570万元；不能将该物业售予的，支付成交价10%的违约金。合同“备注：甲方承诺于2022年1月30日前迁出广州市某学校的学籍。”后杨某要求陈某配合协助其办理网签、按揭等手续，陈某拖延。陈某表示，涉案房屋学位其本人仍需使用，无法在合同约定期限内迁出且涉案房屋不再出售。2021年4月14日，陈某以杨某夫妻未付款为由主张解除合同，退回定金10万。杨某夫妻起诉要求赔偿，并对涉案房屋到2021年4月14日的增值价格进行评估，增值价格为 1823100元。

越秀区人民法院一审判决解除房屋买卖合同，判令陈某向杨某夫妻支付违约金57万元，中介费43500元、房屋增值损失341550元。法官表示，本案，乍一看似乎是买方违约，但查明案情后发现，买方未及时付款的原因是卖方迟迟不配合办理网签手续。买方仅支付了10万元定金，根据本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情房价溢价 50%作为可得利益损失。违约金具有损失填补功能，在违约金不足以弥补损失的情况下，卖方还应赔偿差价损失 341550元。

这个判决不错，有几个看点。

第一、最重要的判断谁先违约？因卖方不去配合办理网签，导致买方没法支付房款，所以是卖方先违约，此时买方不能履行付款义务，不是违约，而是客观上不能履行。而卖方作为违约方，是无权解除合同的，他所谓的解除合同是违法解除合同，不生效力，合同并没有被他解除，最终是被法院判决解除。

第二、违约损失的计算，主要是增值部分损失。考虑到卖方没有支付房款，只是支付定金，法院酌定损失为溢价的50%。该增值损失超过了违约金，故不足部分判令继续赔偿，即法院可以调整违约金到实际损失为止。

第三、增值部分的差价的起算时间。起点是签约时房价，那么终点呢？本案终点采用的对方违约日。

一种观点认为，起算的终点，应算到正常房屋交付日（过户日）房屋的市场价，因为合同的损失是可得利益损失，该可得利益是指到正常履约所得的利益。过了正常履约日后房屋的增值或贬值，就与本案没有关系了。实践中，正常交付日未必有准确约定，可以酌定一个合理日期。

还有一种观点认为，起算的终点，应算到房屋合同解除日为止，因为此时双方才正式结束合同关系。此时的差价才是实际的损失。此外还有其他的计算终点理论。