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“限购规定”,不是不可抗力,也不是情势变更,而是政策影响法律

司法实务中,因受“房屋限购”政策影响,房屋无法过户,法院会判决解除合同。此类判决的法律依据,值得探讨。笔者认为,房屋限购政策,虽是地方性行政,但属于国家政策的具体化,以此判案,是以政策为依据的特色新型司法。

 

近日,澎湃新闻报道了一则典型案例:2017年3月20日,姜先生与赵先生签订房屋买卖合同,支付5万元定金。3月26日,北京市颁布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,规定个人购买商办类项目需满足的条件之一是“名下在京无住房和商办类房产记录”。而姜先生妻子名下已拥有一套西城区房产,已不具备购买该商用房产的资质。姜先生认为,房产新政的颁布是自己在订立合同时无法预见的,现在合同目的已经无法实现,因此要求赵先生同意解除合同并返还定金。赵先生则认为,3月17日北京市已经颁布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,姜先生应当对此后北京可能有房产新政颁布具有预见性。法院认为,现因不可归责于双方当事人的原因,致使双方签订的买卖合同目的无法实现,且被告也已同意解除合同,因此对于原告的诉求予以支持。

 

本案引起合同解除的“限购规定”,其法律性质如何?

第一 限购规定,不是“不可抗力”

《合同法》第117条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。房屋限购,各地一直在进行,当事人应该有一定预见性和心理准备,而且限购政策也一直在变动,并非完全不能避免不能克服的客观情况。司法实务中的不可抗力,一般属于很少见的重大自然灾害或者社会异常事件,而房屋政策是常见是调控手段,故非“不可抗力”。

 

第二 限购规定,不是“情势变更”

《合同法》没有规定“情势变更”,司法解释作了填补规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”——简单地说,情势变更是发生了无法预见的重大变化,导致合同继续履行不公平。何谓重大变化?司法解释也没有规定。应该是次于“不可抗力”又非商业风险的客观情况。但限购政策也有一定预见性,故也非“情势变更”。

 

第三 限购规定,是不可归责于当事人双方的事由,属于政策影响法律

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。——须注意的是,此条是指买卖合同未能订立时,而本案是已订立买卖合同,但法院还是参照该条精神,对于合同予以解除,实际上是创设了新型的司法。

 

对于政策影响法律,理论界研究甚少,实务中有出现,但论证欠缺。其法律依据,该是《民法通则》第六条:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”而今年10月1日施行的《民法总则》第八条规定:“民事主体从事民事活动,不得违反法律,不得违背公序良俗。”换言之,政策对法律的影响在减少,但在特色社会,还会继续存在,有关的法律问题,应该引起重视。

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