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小孩从防盗窗坠落的房东责任:租房合同的特别条款

今年3月,桂林市青城苑小区,一名2岁小男孩从所住4楼的防盗窗逃生口坠楼,不幸身亡。之后,家长将房东告到了法院。

桂林市叠彩区法院审理后认为:事发时,原告儿子亦不在父母的视线范围之内,脱离原告监护范围,故原告未尽到应尽的看护义务,对此次事故应承担主要的责任;被告提供的出租房,未在窗台逃生窗上锁、窗台的高度上也存在一定安全隐患,但同时原告入住也有半年时间,日常生活也需要使用窗户,也应该注意防盗窗的情形。9月19日,法院对案件进行了一审判决,由两原告承担80%的责任,两被告承担20%的责任,被告房东赔偿原告各项经济损失138519.78 元,精神抚慰金20000元。

网上查了一下类似案件,还不少,真的是悲哀。事故原因,大多雷同,即小孩玩耍时,不慎从防盗窗坠落。具体原因,有的是防盗窗老化,有的是窗户高度太低(低于国家标准窗户离地90cm),有是防盗窗下面开孔(还是应消防的要求开孔作为求生通道的),有的是因为防盗窗没有上锁形同虚设(本案亦是属于该情况)。而法院都判决房东承担相应赔偿责任,责任范围一般是15%-30%。监护人自己承担主要责任。

先说法律,房东的义务是交付符合安全标准的房屋,所以如果窗户高度不达标,房东是有责任的(事后可以向开发商或设计公司追偿)。如果防盗窗没有上锁,则一般是租户的责任,因为这个不属于硬件缺陷,而是管理责任。租户接手房屋入住后,在合理期间内,有义务管理起整个房屋的安全,检查各种设施,对没有上锁的予以上锁。而此时要房东回来上锁是不现实的。同样,对于防盗窗开孔的,房东也有义务采取特别措施,务必保证防盗窗安全。防盗窗老化则亦是房东的责任,房东有义务即时更新。总而言之,房东的义务是保证房屋的硬件设施安全,而租户对使用的设施是否适当,也有安全注意义务。

再说租房管理,鉴于在防盗窗上出了这么多小孩坠落事故了,以后立法房屋租赁法时,应该特别规定,当租户有小孩时,必须检查防盗窗等后才能交接,否则双方都要被行政处罚,并承担相应的法律风险。在立法之前,双方的房屋租赁合同也可以特别约定防盗窗条款,确认防盗窗安全交接无误,以避免日后可能发生的事故。防盗窗这个条款是这么多血的教训换来的。


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