财新传媒
位置:博客 > 丁金坤 > 房屋卖38万,中介转手83万案:对“显失公平”交易的撤销

房屋卖38万,中介转手83万案:对“显失公平”交易的撤销

"看看新闻"报道一则消息:65岁的计老伯,去年1月通过中介将自己一套位于浦东祝桥红星村的2层楼户型房屋卖给了下家,总面积88平方米,总价38万元。下家其实是一名职业中介,拿到房子之后,转卖给陈某某,高达83万。到12月份,计老伯认为房子卖亏了,多次潜入房屋,使用榔头等工具肆意毁坏门窗,造成财物损失超过1000元。经检察院认定,计老伯的行为已涉嫌故意毁坏财物罪。

本案中,当事人以破坏他人财产的行为去维权,涉嫌违法犯罪,不可取。

但,从前因后果来看,当事人的房屋买卖合同是可以撤销的,理由一是,交易显失公平。在不到一年的时间里,当事人出卖价格是38万,而下家再卖出价格是83万,价格翻倍,显然不是正常的涨价所致,而是出卖价格偏低,低到市场价一半都不到。民法典第151条"一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。"第152条"有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权",故本案可以申请撤销,鉴于房屋已转手,可要求中介赔偿差价损失。

理由二是:中介涉嫌背信与不当影响。当事人委托中介卖房,但中介自己或找关联方来接盘,涉嫌自我代理。自我代理行为无效。不仅如此,中介还涉嫌背信,即背叛委托人的委托,利用委托人的信任,损害委托人的利益。再次,当事人缺乏经验,对房价行情不了解,中介没有披露正常行情,而是对当事人施加了"不当影响",导致出卖价格畸低。这个合同从多个角度分析,都是可以救济的,或认定无效,或可以撤销,或可以解除等

提及上述案件,是因为读《路易斯安那民法典》有感。美国是普通法系,但普通法孤岛中,还有一个州坚持大陆法系,即《路易斯安那民法典》是承袭法国民法典并融合普通法而来的,非常有特色。此法规定了"不当影响"可以无效。其第1479条"若证明赠与是受赠人或其他人影响的结果,该影响干扰了赠与人的意志,以致受赠人或其他人的意志替代了赠与人的意志,则该生前或死因赠与应被宣告无效"。"不当影响"是普通法中,可以撤销合同的理由,在该法典中体现。其次,该法典还规定了"显失公平"的撤销制度。第2589条"不动产买卖,在价款少于不动产公平市场价值的一半时,可因显失公平撤销。损害仅可由出卖人在有体不动产买卖中主张。"第 2590条 "为决定是否有损害,已售不动产必须根据出卖时的情况估价。若买卖是根据选择性合同做出的,或根据一个预售合同做出的,则财产必须根据此等合同成立时的状况估价"。"显失公平"可以撤销,是大陆法系与英美法系都规定的,唯英美法系的规定具体可操作,如上述中是针对不动产销售的,不公平价格到50%以下,且价格是合同合同成立时的市价。

"显失公平"在司法实践中使用不多,主要是规定过于抽象,不宜掌握。其实,可以参考普通法的操作,对于"显失公平"从两方面来把握,第一是程序上是否不公平,譬如签订合同是否经过充分的磋商,还是被匆匆忙忙草签?第二看实体上是否不公平,即结果是否有悖于市场价格,连50%的价格都不到,而且重大影响了当事人的生活。



推荐 0