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二手房买卖的“邻居条款”

二手房买卖的水很深,各种套路五花八门。现在说一个重要问题,就是买房要注意邻居问题。邻居问题与房屋本身问题,一样重要。假如说房屋本身有瑕疵,可以花点费用修修补补,但如果邻居有问题,则是无法解决的。买房后,邻居就没法选择了。孟母三择,惟有搬家。所以,买房的时候,不仅仅要看房屋质量与性价比,还要调查一下是否有邻居矛盾,以及在合同中要求卖方必须如是披露邻里关系。

司法实践中,邻居纠纷太多了。稍微归纳一下:第一、漏水纠纷,楼上漏水或往楼下漏水。这种纠纷解决漫长费力,要鉴定漏水原因与评估损失。搞的不好,就是一场官司。第二、噪音大战。楼上高跟鞋、蹦蹦跳跳或经常掉落东西,楼下烦恼不已,于是使用震楼器反击,打的不可开交。第三、侵占公共通道。过道摆满了旧物。只顾自己,不管别人的邻居,不可交往。第四、阳台外伸出晾衣架。晒衣服滴答滴答的滴水,还有晒棉被的遮阴,以及敲打棉被的飞尘,都掉到楼下去了。一楼的最是苦不堪言。第五、空调噪音与滴水,包括空调放在下家的领地上,噪音直刺耳朵。滴水则会石穿。第六、开门扰民。有的居民无事整天开着门透气,不怕自己隐私外露,不管门挡别人的路。还有的装视频猫眼,顺便看看邻居家情况。第七、垃圾、鞋子放门口。他们自己不怕臭,也不管别人看不看得到、闻不闻得到。第八、游荡。假如上面是物质瑕疵,那么游荡纯粹是人品问题了。譬如夏天赤膊穿着短裤,走来走去,冬天站在通道里,一边吆喝,一边打个太极拳。等等。

买家不如卖家精。上面的这些隐性因素,毫无疑问,会影响房屋的使用价值,而卖家为了卖个好价钱,是不会主动披露的。面对卖家的发问,也会假装不知,或王顾左右而言他。等买家入住后,才发现原来还有这么大的矛盾,花钱买了个烦恼,房屋的价值亦是被贬值。这些邻里纠纷的,本质上是人的素养问题。如果碰到一个好邻居,各方面都会和谐,有问题也会解决。如果碰到一个自私且无赖的邻居,则对方一定会不要脸地占便宜,让别人活在阴影中。其次法律有空白。此类生活细节,关系大众,应该有个专门的公寓法来调整,使得有章可循,对于违法者予以惩罚,但目前并无相关细则规定,只能靠买家眼睛亮或者运气好。

卖家掌握信息,应该有披露的义务。故有必要在房屋买卖合同中约定要求卖家披露邻里纠纷。披露的事项,包括但不限于,是否有漏水纠纷、噪音纠纷、占有通道纠纷、倒垃圾纠纷、晾衣架纠纷、猫眼纠纷等上述八大纠纷。卖家未如实披露,隐瞒真相的,属于违约行为,应该赔偿损失(房价打折),违约严重使得合同目的落空的,则卖家可以解除合同。通过合同的邻居条款,约束对方,迫使卖家诚信交易,让买家买个放心。



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