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姐妹之间的“借名买房”案:亲情的生存与毁灭

大城市里的房产纠纷不断,主要是房价不断上涨,巨大利益面前,就顾不得契约精神或亲情友情了。有一对姐妹,都是服装生意人。姐姐在西班牙开拓市场,做的风生水起,妹妹在国内,也自有公司。但为了一套房打起了官司。这套房买时100万,十多年后涨到1000万,增值巨大。双方都请了律师,对簿公堂。

姐姐的说法是“借名买房”:她长期在国外经商,手头有资金,就汇给妹妹一百万,委托在国内买房投资。因办理购房手续不方便,就以妹妹的名义买房,房产登记暂时挂在妹妹名下。之后,妹妹也把房子交付给她使用。她实际占有该房子,故请求法院确认她是房屋所有权人,并变更登记到其名下。

妹妹的说法是“借款纠纷”:当时她生意周转困难,就向姐姐借了一百万。房子是自己买的,登记在自己名下。姐姐对自己有恩,借款也还没还,就把房子暂时给姐姐住,房屋的使用就当利息。愿意归还姐姐的百万借款,但房屋确实是她的。

周天律师是代理姐姐的。他向姐姐解释,本案核心问题有两个:第一、关于事实,到底是借款还是借名,以证据为准。100万是一笔大数字,当时姐妹理应有商量的,来往的通讯记录等都是证据。姐姐回答,当时姐妹感情好,没有正式签订合同,都是口头说的。十多年前的电子邮件等也找不到了,只有银行的汇款水单。第二、关于法律,对于借名买房,如果违反限购政策,会被法院以违背“公序良俗”为由,认定无效。如果没有违反限购政策,只是在国外不方便办理购房手续,则该委托有效。房屋对外属于妹妹,对内属于姐姐。

我当时听到个案件,觉得姐妹两个版本的说法,都有可能。法院会根据优势证据原则,来判定房屋归属。从举证责任来看,姐姐是原告,诉因是借名购房,则姐姐有举证借名的责任。妹妹的借款一说,也须有证据支持,但即使借款说不成立,亦不能免除姐姐的借名举证责任。其次,是否真的借款,该查查妹妹的经营情况是否真的缺钱。譬如刑事案件中的行贿受贿,受贿人总是辩解是借钱。此时,就要调查受贿人当时的财务状况。如果受贿人自己有钱或没有大笔支出,就无借钱的动机或必要,收钱即可推定是受贿。不过,民事案件的事实证明标准不同于刑事案件。刑事案件的事实必须排除合理怀疑,民事案件只要一方的可能性大于对方的可能性即可。法庭不会去翻十多年的老账来判断有无借款动机的。

法院开庭时,姐妹都没有出席,大概不想在法庭上见面难堪。双方律师在激烈争辩,这笔100万汇款的性质,关系到900万增值的归属。如果法院判给姐姐,姐姐是获得9倍的投资回报。如果判给妹妹,则姐姐的投资,扣除通货膨胀因素,是亏损的。法院认为,综合案情来看,姐姐汇给妹妹100万,该房价也是100万左右,加上房屋交付后就由姐姐使用,由姐姐缴纳物业费、水电煤费等,故认定是借名买房。买房时,房屋限购政策尚未出台,委托有效。最终,法院判决确认房屋属于姐姐。妹妹的律师不服,因为自始至终没有材料显示“借名买房”四个字。

三年后,妹妹离婚,因房屋已经判给姐姐,不作为夫妻财产分割。离婚后的妹妹,生活困顿。姐姐怜之,让妹妹住进她的那套房。周律师因办理该案,获得信任,成为姐姐的私人法律顾问。姐姐回国都会请周天聚一聚。有次聚会,出于好奇,我也去了。见姐姐敏于事而讷于言,妹妹则大大咧咧。颇为怀疑,那个房产官司是姐姐在主导,她看出妹妹的婚姻危机,为其保住一套房子。我将疑问告知周天,他一笑,叫我看哈姆雷特的独白“生存还是毁灭”。

 



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