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烂尾楼的中止还贷,挑战不安抗辩权

烂尾楼的一般交易模式是:开发商在房屋结构封顶、取得预售许可证后,将房屋预售给购房者。购房者向银行抵押贷款(抵押物是预买的楼花),银行将贷款发放给开发商,购房者每月向银行还贷。银行有监管贷款专用的义务,但贷款经常被开发商挪用,导致形成烂尾楼。

 

这是一个三方关系。购房者与开发商是买卖合同关系。购房者与银行是抵押贷款关系。银行与开发商是合作融资关系。目前,烂尾楼的购房者,因为担心继续还贷,会造成既得不到房屋,还会继续损失还贷金额,故中止还贷。这个中止行为,在以前通常是认为对银行的违约,须承担违约责任,包括征信污点。

 

购房者的中止还贷是可以理解的,是对得不到房屋的不安。该不安,是否行使法律上的不安抗辩权?通常而言,不安抗辩是对合同相对方提出的,譬如对开发商提出。现在,购房者是对银行,即利益关联的第三方提出抗辩,是对传统不安抗辩权的挑战。即,购房者把开发商与银行视为利益共同体。银行的失职(未有效监管资金),是引起不安的主要原因,因此购房者对银行不安抗辩。

 

再看银行的角色,在三方关系中,银行是稳赚不赔的。即银行放贷后,无论房子是否烂尾,它都可以向购房者追索贷款,并无风险。显然,这个交易模式对购房者是不公平的,银行应该承担其应有的风险责任。这也是不安抗辩正当性的因素。

 

由上可知,购房者的中止还贷,在挑战不安抗辨制度,即不安抗辩的对象,能否从合同的相对性,扩展到合同对方的关联方(银行)?银行对开发商失职,并直接引发合同危机,且关系到购房者的损失。从常识上判断,这个不安抗辩是合乎情理的。在司法上,法院是否会认定该不安抗辩成立,拭目以待。

 

生活中,发现对方情况不妙,继续履行合同会吃亏,而行使不安抗辩,中止履行,这在大陆法系与英美法系中都有规定的。

 

我国民法典第527条“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:

(一)经营状况严重恶化;

(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;

(三)丧失商业信誉;

(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。

 

美国统一商法典第2—609条:“要求对方提供有关履约之适当保证的权利。

1.买卖合同双方都有义务不破坏对方抱有的获得己方正常履约的期望。当任何一方有合理理由认为对方不能正常履约时,他可以用书面形式要求对方提供正常履约的适当保证,且在他收到此种保证之前,可以暂停履行与他未收到所需之履约保证相对应的那部分义务,只要这种暂停是商业上合理的。

2.在商人之间,所提出的理由是否合理和所提供的保证是否适当,应根据商业标准来确定。

3.接受任何不适当的交付或付款,并不损害受损方要求对方对未来履约提供适当保证的权利。

4.一方收到对方有正当理由的要求后,如果未能在最长不超过30天的合理时间内按当时情况提供履约的适当保证,即构成毁弃合同。

 

从两大法系可知,不安抗辩都是针对合同对方的,不针对第三方。我国购房者将对开发商的不安,转为对开发商合作伙伴银行的不安抗辩,能否成立?或者说是对银行监管失职的不安抗辩,能否成立。这是一个法律新课题。

 

 



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