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对中介冒充买主的套路:应设立背信罪处罚

近年来,二手房纠纷很多,除了买卖双方不诚信外,一些不法中介也是推波助澜,更有中介赤膊上阵的,冒充买主购下好房子,然后一边推延时间,一边加价找第三方脱手,利用时间差,以损害委托人利益的方式牟利。

对此,媒体曾报道《卖房遭遇中介空手套白狼?一男子卖房被转手还多出38万差价》:“在广州市民陈先生的案例中,中介经纪人假扮成“买家”签约,几个月后一转手就将房价抬高了38万”。而对于这样侵犯委托人权益、哄抬房价扰乱市场的行为,广州市也就发个规范中介经营行为通知,根本不能制约中介的不法行为。

在法律上,二手房的真正买家与卖家,为保障房屋顺利交易,只能采取自保行为。譬如,事前聘请律师尽职调查,调查对方的个人资料,以确认其身份。譬如,在合同中特别约定,发现冒充买主的,可以解除合同并要求支付违约金等。

事中或事后,发现中介冒充买主的,则委托人可以撤销合同,因为冒名顶替是一种欺诈行为。民法典第148条规定:“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。” 第149条规定:“ 第三人实施欺诈行为,使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,对方知道或者应当知道该欺诈行为的,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”须注意的是,撤销权的行使只有1年(重大误解的只有90天),自知道或者应当知道撤销事由之日起计算。所以,要及时行使权利,避免过期作废,使得被欺诈的合同得以当做正常的合同继续履行。

在刑法上,则建议设立背信罪,处罚此类中介人员。中介的冒名,严重违背契约精神,借委托关系为自己牟利,利益也巨大,该社会危害性足以够刑法制裁。背信罪是大陆法系的常见罪名,譬如我国台湾地区刑法第342条明定:「为他人处理事务,意图为自己或第三人不法之利益,或损害本人之利益,而为违背其任务之行为,致生损害于本人之财产或其他利益者,处五年以下有期徒刑、拘役或科或并科一千元以下罚金。 前项之未遂犯罚之。」在司法实务中,背信罪一般发生委托关系中,受托人有一定的事务裁量权,受托人为了自己的利益,不惜损害委托人利益,金额达到一定程度的,予以追诉刑事责任。该罪的目的是维护“受人之托、忠人之事”的职业道德,以及坚守契约精神。

目前,大陆地区尚无背信罪,使得对于背信弃义的违约乱象,难以有力制裁。违约者从中获得大利,而责任甚轻甚至没有,导致劣币驱逐良币,违约盛行。这样风气之下,社会亦是陷入丛林,而不能成为成熟的商业社会。就如前几天发生的长沙货拉拉跳车事件,一个想赚钱一个想省钱,从而发生冲突,最终酿成悲剧。实际上在商业社会,就要尊重契约“女孩自己搬运东西,司机就不要去想赚搬运费,而司机等候时间如果超时,女孩也该要付超时费”。大家都遵守合同,心安理得,不要老是想违约。而背信罪的价值导向就是促进诚实守信。该是设立背信罪的时候了!



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