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媒体报道一个被称“最惨购房者”案:女子首付745万,房没了 还要赔500万。2020年5月,上海的伍某以1550万元的总价,在黄浦区购买一套180.09平方米商业用房。首付745万元之后,因银行贷款延误,无法按照合同规定时间付尾款,被判赔支付违约金、房屋整修费等总计497.32万元。其中,补充条款约定,如未按期支付,则房屋买卖合同自动解除,应偿付违约金(合同总价的20%),且赔偿原有的装修损失180万元。法院一审判决:房屋转让协议被解除;判决生效10日内搬离房屋;赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元,承担案件受理费4.6万元。

本案判决,损失的计算有待商榷。双方约定付款方式,卖方逾期付款(包括银行放款),属于违约。违约情节严重,导致合同目的落空,可以解除合同。关键在于违约造成的损失赔偿。合同的违约损失赔偿,是填平原则,即填补实际损失,而不适用惩罚原则,不支持惩罚性赔偿(目的是为了防止利用合同来牟利)。本案卖方的损失是客观存在,但仅仅因为银行的贷款迟延,就造成如此巨大的损失,似不合常识。即使合同约定20%的违约金,也可下调到实际损失数额。《民法典》第585条规定“ 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

本案另一个教训就是,买房是大事,签约要专业人士介入。尤其是一方有专业人士,另一方无时,双方的谈判地位不对等,会造成严重后果。就本案而言,一个有效且相对公平的条款可以这样约定【银行贷款变化条款】:因为银行自身原因,而非买方的原因,造成贷款迟延或者不能发放的,贷款付款的时间可以顺延二次,每次最长三个月。届期还是不能如约放款的,任意一方可以解除合同,且双方互不承担违约责任。】银行的贷款,受到政策性波动,当事人无法控制,必须对可能发生事件作出约定。

 

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丁金坤

丁金坤

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上海律师。浙江建德人。士之读书治学,盖将以脱心志于俗谛之桎梏,真理因得以发扬。负笈浙江林学院、华东政法学院。曾就职政府、法院,后做律师。本博客期以持平之论,匡法之得失。业务专于刑事辩护、海事海商、知识产权、涉外诉讼仲裁等。  email:ad1902@163.com

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