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看房条款,即在租期将尽时,房东为了寻找下一个租客,在租客的配合下,带人来看房子。这是成熟租赁合同的一个必备条款。有此条款,则房客有配合看房的义务。当然,看房条款也要合理,因为看房需要房客的在场,会影响房客的生活(隐私与财产安全),看房次数与时间都应有限制。反之,如果合同中没有看房条款,则房客没有义务配合房东的看房要求,有权拒绝。看房条款的有无以及措辞细节,体现的订约自由,以及管理合同的水平。同理,对于其他常见的出租房内的可否养宠物、热水器的安全交接等都可作出约定,以定分止争。

 

最近广东一个支持房客拒绝看房的判决,颇有意思。媒体报道说,佛山禅城区法院对一起“租客拒绝房东带人看房”纠纷作出判决。房东孙某与租客刘某签订房屋续租协议,租期为2021年10月至2022年10月。两个多月后,孙某突然说要出售房子,要求刘某配合拍摄房屋全景视频及后续看房。刘某拒绝,称拍摄视频可能会侵犯个人隐私,且协议中未要求必须配合房屋售卖事宜。孙某遭拒后诉至法院,请求判令刘某配合卖房。法院认为租期未满,刘某仍享有占有与使用及拒绝孙某擅自进出房屋的权利。若双方未协商一致,孙某仍要求进入房屋,将对刘某的个人隐私等权利造成侵犯。据此驳回孙某诉讼请。

 

本案中,房东缺乏契约精神,在没有看房条款的约定下,意图进入房屋,房客当然有权拒绝。这是房客在行使自己的合同权利,确保自己隐私不被侵犯以及财产安全。房东的擅自看房,没有法律依据与合同依据。不仅如此,房东的强制看房,还是一个危险的违约行为:其一、卖房须通知房客优先购买权。虽然买卖不破租赁,房东可以带着租约卖房,但根据民法典规定,房客有优先购买权。房东应该合理期限内通知房客,否则即是违约,须承担违约责任。其二、房东在续租二年合同签约后二个月都不到,即要卖房,不够诚信,有借此驱逐房客的嫌疑。房东的强制看房,可以视为预期违约(驱逐)或违约行为(骚扰),房客可以反诉房东违约或侵权,要求赔偿损失。甚至房客可以无法继续承租为由,要求房东赔偿,房东将损失巨大。从该案可知也可知,普通人都要熟悉合同的签订与履行管理,以法律为武器,维护自己的合法权益。

 

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丁金坤

丁金坤

4770篇文章 2天前更新

上海律师。浙江建德人。士之读书治学,盖将以脱心志于俗谛之桎梏,真理因得以发扬。负笈浙江林学院、华东政法学院。曾就职政府、法院,后做律师。本博客期以持平之论,匡法之得失。业务专于刑事辩护、海事海商、知识产权、涉外诉讼仲裁等。  email:ad1902@163.com

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