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绍兴二手房诈骗案核心漏洞:银行贷款承诺函的撤销,未通知卖方

媒体报道,一起新型的二手房诈骗模式正在发生。从2021年起,浙江的绍兴、丽水、衢州、温州、宁波、台州地区相继出现疑似二手房中介从事诈骗事件,涉事房产至少335套。其中,仅绍兴柯桥区一地,就涉及房产72套。

 

该诈骗套路是:中介找人假装买主,高价与卖方签约,支付首付后(未支付银行贷款),即将房产过户到代持人名下,再以该房屋去为自己抵押贷款,从而占用资金。一旦案发,卖方是钱房两失,代持的假买主也无资产可赔,就设局的诈骗人得利。

 

仔细研究案例,交易流程存在漏洞:买卖双方签约后,买方支付首付,剩余房款申请按揭贷款。银行受理买方申请后,经审批,出具《银行贷款承诺函》给买方。卖方见到银行承诺函,去过户,失去房屋的控制权,而该银行承诺函是可以被买方撤销的,也有的卖方没有看到银行承诺函,就因轻信去过户了。问题就出在过户太早,缺乏保障。

 

《银行贷款承诺函》是一个关键的交易因素。在法律上,银行承诺应买方的申请而发放贷款给第三方,给卖方吃了定心丸。该承诺函,不仅是银行与买方的合同,对合同的第三人(卖方)也具有重大的利害关系。因此,卖方对该承诺函应该具有实质上的法律权利,即银行不得随意撤销之,如果撤销也应该及时通知卖方,以避免卖方因为信赖而去过户。上述媒体报道的案件,有的就是银行发出承诺函后,再被买方撤销,卖方不知情而受骗上当的。

 

对于合同第三方人的保护,国外与我国香港地区都有立法。譬如,新加坡合同法第7.12条规定  “根据本法第三方权利一旦设定,合同当事人改变或撤销合同的能力如果会消除或改变第三方根据本法享受的权利,就受到某些限制。”香港《合约(第三者权利)条例》规定,撤销及更改合约:(1)如某第三者可根据第4条,强制执行某合约的某条款,则该合约的各方不得在未获该第三者同意下 ——(a)藉协议撤销该合约;或(b)藉协议更改该合约,以致改动或终绝该第三者在该条款之下的任何权利。

 

换言之,一旦合同给第三方设定了权利,就不得随意撤销或者变更,以损害第三方利益。如果要撤销,也要经过法定程序,并通知第三方,避免损失。银行的贷款承诺函就是一个典型的给卖房人设置权利的承诺,涉及到卖房人的重大利益,故不得随意撤销,若要撤销也要事先通知。可是,很可惜。我国民法典对合同第三方权利保护不足,只是在民法典第522条规定:当事人约定由债务人向第三人履行债务,债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的,应当向债权人承担违约责任。法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务,第三人未在合理期限内明确拒绝,债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的,第三人可以请求债务人承担违约责任;债务人对债权人的抗辩,可以向第三人主张。

 

当务之急,作为补救措施,可在银行版本中的承诺函载明,此承诺函的内容以及变动,须及时通知卖房人。以让卖房人第一时间得悉买房人贷款办理情况。

 



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