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宅基地买卖无效:拆迁补偿款三七开

宅基地属于社员权,分给农民使用,可以在同集体组织内流通,但不能卖给外乡人,否则合同无效。实践中,经常存在宅基地出卖给外乡人,或者外乡人找个本地人挂名买卖,其实际占用宅基地的现象。这种买卖,都是无效。那么无效的后果如何?损失计算是个课题。上海高院的相关规定,较为公允。

 

举例说明:二十年前,外乡人甲以10万元的价格,购买乙的宅基地房屋,付款后搬入居住。二十年后,该宅基地碰到拆迁,拆迁估价50万。此时,乙方起诉要求判决买卖合同无效,归还宅基地,该如何处理?

 

此类案件的处理思路,首先是合同无效,双向返还,一个归还宅基地房屋,一个返还购房款(没有利息)。其次,赔偿损失。这里的损失计算,须考虑很多因素:1 20年来,宅基地的增值,从10万到50万,增值40万。2 货币的通货膨胀,当初的购房款10万,到现在折算至少N倍了,譬如30万。3 合同期间宅基地房屋的使用费用。4 购房款资金在合同期间所产生的利息。因素很多,计算复杂,特别的通货膨胀没有权威的数据。所以,实践中一般都是简化以宅基地的市场差价来计算,忽略货币波动。

 

该合同无效后的损失,是指购房者的损失,或者说是要重新购置房屋的费用,即宅基地的增值部分40万。对于该损失,双方都有过错,双方分担。由于卖方过错大于买方(卖方有卖不卖的主动权),故卖方主要责任,买方次要责任,对于该40万拆迁款可以三七开分配,70%给购房者,30%给卖房者。这里注意,这个合同“损失”,其实也是“增益”,合同的无效或违约,有时候是没有损失的,反而有增益。对于增益,也在当事人中分配,而不是以前的予以没收。

 

再看上海高院的规定,也是上述思路。沪高法民—[2004]4号,上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定:“对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。”——这个规定,更加简化了操作方法,即拆迁款中先直接扣除卖房款给买房人(相当于返还购房款),对剩余的部分(即宅基地增值部分),根据过错反比进行分配。

 

 

 



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