宅基地属于社员权，分给农民使用，可以在同集体组织内流通，但不能卖给外乡人，否则合同无效。实践中，经常存在宅基地出卖给外乡人，或者外乡人找个本地人挂名买卖，其实际占用宅基地的现象。这种买卖，都是无效。那么无效的后果如何？损失计算是个课题。上海高院的相关规定，较为公允。

举例说明：二十年前，外乡人甲以10万元的价格，购买乙的宅基地房屋，付款后搬入居住。二十年后，该宅基地碰到拆迁，拆迁估价50万。此时，乙方起诉要求判决买卖合同无效，归还宅基地，该如何处理？

此类案件的处理思路，首先是合同无效，双向返还，一个归还宅基地房屋，一个返还购房款（没有利息）。其次，赔偿损失。这里的损失计算，须考虑很多因素：1 20年来，宅基地的增值，从10万到50万，增值40万。2 货币的通货膨胀，当初的购房款10万，到现在折算至少N倍了，譬如30万。3 合同期间宅基地房屋的使用费用。4 购房款资金在合同期间所产生的利息。因素很多，计算复杂，特别的通货膨胀没有权威的数据。所以，实践中一般都是简化以宅基地的市场差价来计算，忽略货币波动。

该合同无效后的损失，是指购房者的损失，或者说是要重新购置房屋的费用，即宅基地的增值部分40万。对于该损失，双方都有过错，双方分担。由于卖方过错大于买方（卖方有卖不卖的主动权），故卖方主要责任，买方次要责任，对于该40万拆迁款可以三七开分配，70%给购房者，30%给卖房者。这里注意，这个合同“损失”，其实也是“增益”，合同的无效或违约，有时候是没有损失的，反而有增益。对于增益，也在当事人中分配，而不是以前的予以没收。

再看上海高院的规定，也是上述思路。沪高法民—[2004]4号，上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：“对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”——这个规定，更加简化了操作方法，即拆迁款中先直接扣除卖房款给买房人（相当于返还购房款），对剩余的部分（即宅基地增值部分），根据过错反比进行分配。