昨天，客户找我咨询一个案子。他公司租赁的厂房，被第三人纵火烧毁，纵火犯已被刑事拘留，现在房东要他赔偿厂房，该不该赔？我的直觉是，房屋烧毁是犯罪造成的，应该犯罪分子赔偿，如果从中房客有过错的，应该承担过错责任，但绝非全部赔偿。该案引发的思考是，第三人犯罪侵害合同的，是第三人赔偿，还是合同方赔偿？

我查了一个类似的案例，见http://shfy.chinacourt.org/article/detail/2013/04/id/951049.shtml，是判房客全赔的。法庭认为，根据合同法的规定，本案被告既要承担违约责任，也要承担赔偿责任。首先，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案房屋因火灾导致严重损坏不能满足正常居住的用途，被告应当向原告承担相应违约责任。其次，承租人因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。造成本案损失的直接原因虽系案外人的犯罪行为，但被告放任案外人进入涉案房屋是损失产生的必要条件，被告对此应承担相应赔偿责任。当然，被告承担责任后可以向实际侵权的案外人进行追偿。

我认为这个案例是大有问题的。因为犯罪分子的破坏合同，并非房客所能控制的，也非租赁合同中房客所应承担的风险。法院机械适用了违约“严格责任”，即认为房客有义务交还房屋，如果不能交还房子的，要交钱。而参考台湾民法第225条的规定，可归责于债务人的事由，债务人要赔偿，不可归责于债务人的事由，则是债权人向债务人请求让与其损害赔偿请求权。可见是房东直接向第三人索赔的。换言之，房屋烧毁的风险是房东承担的，因为这个是不可归责于房客的事由。

我给客户的回答是，目前大陆法律对此规定不明，适用法律各方都有风险，能协商先协商，不能协商的，还是要诉讼解决。