借名买房的法律风险-丁金坤的法律博客-财新网

借名买房，是指实际买房人借用他人名义买房，房屋登记在名义买房人名下，即名义借用。譬如，面对房屋限购政策，没有资格的人，借用有资格的购房人买房，此种常见。一般情况下，实际买房人与名义买房人，会签订委托购房合同，证明房屋由一方出资、所有，现在暂时登记在另一方名下，等到合适机会再过户。

由于双方约定的房屋所有，仅在内部有效，不能对抗第三人。故实际购房人的法律风险是，名义购房人可能处分该房屋，或者因为债务原因房屋被查封。名义购房人的法律后果是，名下多了一套房屋，使得购房资格受损，自己不能再买。

之所以出现以上法律风险，是因为我国的法律制度，债权与物权变动是相对分离的。委托买房的出资，是债权行为，而房屋登记是物权行为。光出资，未登记，只有债权行为，没有物权行为，房屋还没真正转移到实际购房人手中，在法律上还是属于名义购房人。类似的情况还有，譬如签订抵押合同，但未办抵押物登记，则抵押合同有效，但对抵押物无优先权，即有债权、无物权。近年来兴起的股权代持协议也是如此，名义股东一旦失控，实际股东颇难把控。这些都是名义借用合同的先天缺陷，风险不免。

再看南方都市报的“深圳夫妇借名买房，近千万房产被查封！自己却全然不知”报道，正是法律风险的爆发。此案中，深圳夫妇没有购房资格，就借用朋友公司的名义买房，出资900多万，买到房子，住了进去。不料，公司因欠债，房子被法院查封拍卖。深圳夫妇抗辩房子是他们的，但因未过户，不予认可。深圳夫妇只能向公司索赔，但公司已无钱，即使法院判决公司赔偿，亦是有名无实，面临房钱两空，损失巨大。是故，凡事有风险，对于借名买房，最关键的是名义人的人品，人品即财产。但由于本身规避购房行为，风险也是不能完全避免的，只能降低，故要慎重而为。