近日，退役奥运冠军秦凯、何姿夫妇购房违约一案，二审尘埃落定。北京市第三中级人法院驳回了卖方的上诉，维持原判，即卖方需退还何姿70万元定金，并赔偿合理损失160万元。本案案情是，

2016年1月，何姿通过中介，与罗女士签订房屋买卖合同，并支付70万元定金，但涉案房屋没有房产证，无法过户。何姿将卖方罗女士起诉至法院，要求对方全额退还定金并赔偿合理损失467万余元。罗女士表示，在得知房产证无法办理后，她就第一时间告知了何姿，何姿有义务防止损失的扩大。一审法院认为，罗女士因自身原因未按约定时间取得涉案房屋房产证，导致何姿无法实现合同目的，构成违约，应当承担相应的违约责任，赔偿合理损失。在纠纷发生后，罗女士没有及时退还定金，但在办证出现障碍且房价明显上涨时，何姿也长时间未选择解除合同。综合全案情况，一审判决罗女士退还70万元订金并赔偿何姿160万元。二审认为，法律并没有关于主观上无过错即可免责的规定，即使罗女士主观上没有过错，但存在违约事实，就应承担相应责任。

这个案件判决，还是有标杆性。就是房屋合同签订后，因一方原因，未能交付房屋的，另一方要求赔偿的违约损失，包括房屋增值部分，而不仅仅是退回定金（或者双倍定金）。就如本案70万定金款是退回的本金，160万是购房损失，此损失主要是房屋增值部分的可得利益。同时考虑到，买方也有止损义务，对于买方造成的扩大的损失不予支持，故判决支持的是部分增值损失。法院的判决总体是合理、说理的。

房屋增值的损失计算，还是比较复杂，有争议的。房屋合同签约后，房价一直在变化，那么：其一、房屋增值的截止时间为何时？如果约定的交付期为增值截止点，过后又跌价呢？此时损失，如何取舍。建议司法解释确定合理期间为宜。其二、对于损失分担，双方有过错的，应该按比例计算。其三、评估是个大问题。司法实践中，有的根据周边地段网络报价来评估确定，但报价与实际成交价显然是不同的，甚至有价无市。还存在阴阳合同问题，即实际价钱与合同价钱不一致。总之，把房屋增值作为损失计算，要考虑多个因素，酌情处理。沪上流传一个案子，有个购房者看到房价上涨，就买了很多房子，然后拖延时间交付，又设计条款规定卖方在拖延期间不能解约，最后违约的买方大占便宜，空手套白狼，亦是抓住房屋增值问题也。