郑州的烂尾楼最多，该怎么办？购房者一方面拿不到房子，另一方面还要交银行贷款，若退房，开发商已经深陷承包商、银行的债务，购房款退不出。这些问题，若不得到妥善解决，势必影响社会稳定以及整个房地产市场。

最高法院这次秉承实用主义精神，对河南高院作出了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》并自2023年4月20日起施行。这个批复三个要点，

第一，“建设工程价款优先受偿权”优于抵押权和其他债权。即垫资的承包商优先于银行，保障建筑工人的薪水。这点是强调，不是新规定。

第二、购房者的“房屋交付请求权”优于“建设工程价款优先受偿权”。这是新规定，即购房者要求交付房屋的，开发商必须交付，不得因其他债务而予以阻碍。原文是“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

第三、若房屋无法交付，“购房款返还请求权”优先。即购房款是优先偿还，而不是落后或同等地位其他债权，因为那样往往还不出的。原文是“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

从上可知，最高法院赋予来购房者超级优先权，优先交付房屋，优先退还购房款，以保障来购房者的权益。也改变了原来的房地产开发模式。今后，银行房贷会更谨慎，因为贷款的优先权落后于购房者的返款权、建筑工程优先受偿权，如果银行监管收房款不力，就可能收不回贷款。同样，垫资的建筑承包商也要小心，垫资可能收不回，因为第一优先权是购房者。因此，这个司法解释是有重大市场导向，即以消费者为中心，而不是经营者与贷款者为中心。最高法院维护了一次合同弱势者的权益，深刻影响了房地产市场。

本次批复，更像是英美法系的法官造法，根据实际情况，不遵循先例，而是自立新规。而同大陆法系来看，则该解释实际上是在房屋上设置了购房者的优先权，即设立一个新的物权。力度之大，也是突破。虽是解释，形同立法。至于以后立法是否会追认，还要看施行下来的实践效果。