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开发商起诉自己的卖房合同无效案:无效合同损失(增益)的计算方法

对于无效合同案件的处理,一般分为三个层次:第一、合同是否无效?第二、无效的后果,是双向返还。第三、有损失的,根据过错承担。以前的合同法第58条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”现在的民法典第157条也这样规定。

但这个规定是考虑不周的。譬如1 违法投资合同无效后,双方没有损失,而有增益,如何分配?以前对违法所得是国家收缴,现在不收缴了,必须在合同当事人之间分配。2 合同中的原告损失与被告所得并非等价对额的,一方的损失,与另一方的受益,数额不一样,取哪个数额为准?3 合同当事人的过错有比例,涉及到不法给付,根据净手原则,是部分返还,还是全部返还?显然还是要考虑到过错的原因以及公序良俗等。这些展开足以写一本书了。合同无效后果的恢复,是一个复杂课题。对此美国有个《恢复原状法重述》,但也没说清。

举个案例来说明。2018年,西安闻天公司以房屋没有预售证为由,起诉购房者的购房合同无效,法院一审判决合同无效(确认之诉)。购房者不满,因为房屋购买已经两年,房价从7000涨到2.5万。无效的后果是双向返还,购房者不能取得房屋,开发商退回房款以及利息即可。这样的后果是不公平的。造成有重大过错的开发商得利,而购房者遭受损失,相当于资金被免费给开发商使用了。舆论爆出后,该案的二审改判,认定合同有效,指出不能让不诚信者获利。但这个二审判决也有问题,会造成没有预售证也可以销售房屋。

正确的判法是如何?实际上是一个数学计算题。有两个方案:第一方案,增益的分配。无效合同双向返还后,因为房屋已经增资,可以视为无效合同所带来的增益。该增益可以与过错成反比来分配,即增值部分大头归购房者,小头归开发商。开发商须补偿购房者的差价。如果认定是开发商全责的,则开发商全额补贴。这样开发商的诉讼就无利可图了,只是市场价索回房屋而已。第二方案,损失的分担。这个损失,是购房者的损失,即失去房屋的增值损失(该差价还可以考虑以后的继续涨价因素)。该损失根据过错来分担,开发商承担大部分或全部,购房者承担小部分或不承担。这样的处理也公平。

比较上述两方案,注意到:本案的增益与损失,金额是一致的,即被购房者所失与开发商所得是相同的,但实际上很多案件中,原告的损失与被告的增益是不同的,分配更复杂了。就如本案,只是计算了卖方房屋增值部分,还没有考虑卖方的货币损失。譬如有一个违法土地买卖案,A买下一块地后,私自卖给B,二十年后发生矛盾,A要收回土地,法院判决合同无效,B归还A土地,A赔偿B损失。此时可以计算土地的价值增值,也可以计算B的货币损失,二十年后的物价飞涨B的货币已经涨十倍有余了。显然两者计算的数额是不同的。可见无效合同的恢复原状、损失分摊、增益分配是一个大课题,不同计算不同的结果,不一而论,总之要达到相对公平。
 



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